Le paysage fiscal immobilier s’apprête à connaître un bouleversement majeur. Dès le début de l’année 2027, un nouveau dispositif de taxation entrera en vigueur, visant spécifiquement les biens inoccupés. Cette réforme pourrait peser lourdement sur le portefeuille des propriétaires peu scrupuleux de la destination de leur patrimoine immobilier.
Qu’entend-on par logement vacant ?
Un bien est considéré comme vacant lorsqu’il n’est pas meublé, qu’il reste inoccupé ou que sa durée d’occupation n’excède pas 90 jours sur une année complète. Cette définition englobe les appartements et maisons laissés à l’abandon, mais aussi ceux qui ne sont utilisés que de façon très ponctuelle.
Le système actuel encore en place jusqu’en 2026
La taxe sur les logements vacants (TLV)
Dans les zones tendues, c’est-à-dire les territoires où la demande de logements dépasse largement l’offre, l’État prélève actuellement une taxation spécifique. Pas moins de 3 689 communes sont concernées en 2026, incluant les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux.
Pour qu’un bien soit assujetti, il doit être resté vacant durant au moins une année. Le montant s’élève à 17% de la valeur locative la première année, puis grimpe à 34% dès la deuxième année et pour les années suivantes.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
En dehors des zones tendues, les communes disposent d’une liberté d’action. Elles peuvent choisir, via un vote du conseil municipal, d’appliquer ou non cette taxation.
La THLV ne s’applique qu’aux biens vacants depuis au moins deux ans. Son taux correspond à celui de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pratiqué localement, ce qui aboutit généralement à un montant inférieur à celui de la TLV.
La révolution fiscale de 2027
Une nouvelle taxe unique : la TVLH
Le projet de loi de finances pour 2026 prévoit la suppression des deux taxes existantes au profit d’une taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), effective dès le 1er janvier 2027.
Changement majeur : les recettes ne seront plus perçues par l’État mais exclusivement par les communes. Cette nouvelle taxation s’appliquera à l’ensemble des logements vacants, quelle que soit leur localisation.
Des taux variables selon les territoires
Hors zone tendue, chaque commune pourra fixer librement son taux, dans la limite de 50% de la valeur locative du bien. Un pouvoir fiscal considérable accordé aux municipalités.
Dans les zones tendues, le barème restera identique à l’ancienne TLV : 17% la première année, puis 34% dès l’année suivante.
Des majorations qui peuvent doubler la facture
Nouveauté de taille : les communes auront la possibilité d’appliquer des majorations substantielles. Elles pourront augmenter les taux jusqu’à 30% pour la première année de vacance, et jusqu’à 60% à partir de la deuxième année.
Prenons un exemple concret : un bien situé en zone tendue avec une valeur locative de 10 000 euros. Aujourd’hui, son propriétaire paie 1 700 euros la première année, puis 3 400 euros dès la deuxième.
Avec la nouvelle taxe majorée, la note pourrait atteindre 3 000 euros la première année, puis bondir à 6 000 euros les années suivantes. Un quasi-doublement qui pourrait inciter davantage de propriétaires à mettre leurs biens sur le marché locatif.
Un outil au service des collectivités locales
Cette réforme vise à donner aux communes les moyens financiers et réglementaires pour lutter contre la pénurie de logements. En récupérant l’intégralité des recettes, elles disposeront de ressources supplémentaires pour développer leur politique du logement.
Le dispositif pourrait également encourager la remise sur le marché de milliers de logements actuellement inutilisés, contribuant ainsi à détendre la situation dans les zones où l’accès au logement reste problématique.